2012年元旦期间，海南遭遇罕见的冷空气侵袭，海口等城市阴雨连绵，连续数日不见阳光，冬天的寒意阵阵袭人。

　　与天气一样寒意逼人的则是海南的楼市——整个市场被浓重的观望气氛笼罩，成交极度低迷。统计数据显示，在刚刚过去的2011年，海南14个重点市县新建商品住宅成交44646套，成交面积403.76万平米，同比2010年商品房销售面积暴跌52.76%，成交量和成交面积自2008年以来首降。

　　但在成交量骤降的同时，海南房价却并未像其他城市一样出现“跳水价”，近半在售楼盘价格维持平稳，甚至有两成以上逆市涨价。虽然业内人士普遍表示海南楼市遭遇最冷严冬，但在调整过程中市场却正悄然发生一系列变化，海南楼市正在逐步回归理性，从借助概念的投机炒作开始向产品、区域规划等进行更精细化的打造。

　　上篇

　　海南楼市

　　印象

　　■业内

　　2012年楼市最冷林海(化名)从来没这么焦虑过。

　　他是海南一家私营房地产企业的总经理，在海南从事房地产业近10年，旗下拥有多个地产项目。“做了这么多年房地产，从来没这么冷过”，李海对本报记者如此表示。现在最让他头疼的是，如何吸引新的客户来购买公司积压的和即将要开盘的1000多套房源。林海认为，2012年海南楼市还会继续处在严冬，可能形势更不乐观，目前只能寄希望于2012年底政策大环境会有变化。

　　在海南诸多开发商中，持类似观点的开发商并不在少数，他们普遍认为，2012年的楼市环境将更加严峻。事实上，2011年上半年海南楼市成交量并没有回落，限购政策前后还将迎来一波购房高峰，4月份甚至出现了小高潮，真正的楼市冬天是从5月以后开始。

　　琼海一房企总经理对记者表示，而2012年全年情况可能都会像2011年下半年一样，购房者大都持币观望。广物地产开发有限公司副总裁、海南公司董事长王春芙认为，造成目前海南楼市寒冬的原因，一方面是全国房地产市场的调控大环境所致；另一方面，与其他内地城市不同，海南楼市刚需不足，本地人购房意愿并不强烈，绝大部分是来自岛外的非刚需群体。

　　不过，在王春芙看来，正是由于岛内刚需的严重不足，使得海南房价并不会像其他城市一样，在本轮调控中出现普遍性的大幅降价。另外，对于已经入住海南的大型开发商来说，海南的销售只占公司业绩的一小部分，即便卖得不好，也不会伤筋动骨，“还能扛得住”。“岛外购房需求仍然大量存在，因此海南楼市还是长期看好，这也是去年海南土地市场一直没有降温的原因所在。”

　　■数据

　　成交价停涨

　　海南搜房数据监控中心统计，2011海南新房报价总体呈现停涨趋势。截至2011年12月31日，海南共有338个在售项目，其中141个项目价格与年初持平，占比41.7%。

　　共有96个新盘涨价，占比28.4%，主要分布在海口和琼海两个区域，其中，琼海涨幅最高，达34.29%。多数楼盘在年初2-3月出现涨价情况，但到下半年涨幅缩小。此外，还有72个新盘降价，占比21.3%，也同样主要分布在琼海和海口两区域。其中普通住宅单价降幅在100-4000元/平方米，高档别墅类单价最高降幅达1200元/平方米，单价降幅在1000元/平米以上的楼盘占降价总量的43.1%，年度降幅最大的是三亚25度阳光，降幅为36.51%。另有29个项目存在报价差异而无法对比。