国务院在本月12日首次把限购利器明确指向二三线城市，尽管东莞市住建局局长朱川在20日表态：东莞暂不限购。但楼市的不安情绪还是难以平复。

　　开发商争先恐后地出货，掀起新一轮的营销攻势，广告短信卷土重来。与此同时，部分买家担心也急于出手，使得一手住宅日均成交套数大幅上扬44%。在限购预期的影响下，继三四月之后，时下，东莞爆发了第二波“抢搭末班车的现象”“限购令”再次成为“促销令”。

　　以深圳自住客户、改善型需求客户为主的消费者急于买房，使得楼市成交量攀升。本月13日—26日，东莞一手住宅日均成交140.41套，比1日—12日的97.25套大幅增加44%。

　　在楼市江湖中，分析开发商此轮的营销攻势，姑且把他们分为武当派、华山派和少林派等三个派别。武当派势力最大，他们善打太极拳，号称优惠促销，实则是搞个噱头而已，并未真正让利。华山派以剑法著称，好比善搞暖场活动的开发商，目前属于少数派。另外，在目前阶段，有些楼盘仅仅提供产品资讯，操作比较简单，少搞花架子，它们好比外家功夫的少林派，不过这类楼盘数量更少，势单力薄。武当派的强盛，华山派的式微，少林派的没落，也可以折射出开发商急于出货的喧哗与骚动。合富辉煌东莞市场研究部认为，与三四月的“末班车现象”相比，此轮开发商比消费者更着急，上半年的卖方市场逐渐转向下半年的买方市场。

　　-开发商

　　武当派

　　折扣让利只是一记太极拳

　　“莞深中核大城中央，唯一在售5000亩湖岛别墅。【银湖山庄·那湖湾】戴德梁行贴心服务，400平9席臻品，20万优惠申请076982070000”。上周五(22日)上午9：40，记者的手机响了一阵，送来了这条楼盘广告短信。

　　20万优惠？20万不是小数目，究竟怎么优惠？记者拨通电话，售楼员称那湖湾将在下月中旬发售400平方米的湖岸联排别墅，单价在2.1—2.5万元/平方米之间，发售前认筹的话，交20万元可以抵扣40万元的房款。

　　分析发到手机上的18条楼盘广告短信，最多的便是优惠认筹、特惠房、一口价、给利发售、折扣促销之类的说辞。如，黄旗山1号推出226平方米山宅，“认筹6万抵18万”元；万科翡丽山发售130—230平方米洋房，“限量推出特惠房”；达鑫江滨新城二期江景洋房启动VIP诚意登记，一期洋房一口价568888起。

　　折扣促销是开发商惯用的营销手法。开发商以蝇头小利来吸引顾客认筹，进而调查供求关系，确定发售的价位。实际上，开发商并未让利，反而利用认筹的方法尽量提高了房价。时下，开发商其他特价、折扣、让利的做法，也没有真正降价，而是玩数字游戏。

　　如，上东国际发短信称推出20套169平方米4房的景观楼王，95折优惠，实际上，这批毛坯洋房折扣均价高达9000元/平方米，高于楼盘此前的7800元/平方米的均价。

　　又如，号称特价销售的御泉山，尽管最低价仅有6400多元/平方米，距7500元/平方米的均价有1000元的差距，但是售楼员称，自从开盘以来，该楼盘的价格几乎从未调整过，之所以部分单位只卖6000多元/平方米，是因为主卧的飘窗是转角的，没有直线飘窗那么好。

　　华山派

　　暖场活动堪比华山剑法

　　消费者对价格很敏感，所以大多数楼盘都选择让利的噱头来引起关注。不过，还是有部分楼盘对自身的性价比保持高度自信，仅仅通过举办亲子、品酒等暖场活动来营销，不玩数字游戏。这些活动看似普通，却能够为楼盘带来人气，再通过植入的产品推介，趁机打动买家。

　　这些楼盘堪比华山派。华山派以精湛的剑法著称于武林，白云出岫、白虹贯日、紫霞飞剑等剑招，看似普通，却往往蕴藏着无数的变化，既可点到即止，又可一剑封喉。

　　周六下午，中信凯旋公馆在售楼处举办暑期家庭亲子活动，并在活动现场装点了迪士尼的卡通人物，提供“在线麻将平台_打麻将平台-app下載：皇室下午茶”，以此为250平方米的联排别墅新品聚集人气。

　　当天晚上，虎门的万科紫台举办了一场品酒盛宴。活动既包括红酒文化解读、红酒品尝与礼品赠送的环节，也通过影视片、PPT推介、观看沙盘等多种方式来推介产品，还释放出“超五星级会所”和二期别墅样板房将在7月30日开放，2期丹桂临山高层和别墅将在8月面市的消息，现场气氛热烈。

　　少林派

　　展示产品亮出硬功夫

　　少林派在武侠小说的七大门派中位居第一，不过在楼市武林中却是实力最弱的一支。

　　因为卖楼早已走过了简单买卖的青葱年代，而步入了讲究人情世故的中年时期，不少楼盘纷纷邀请明星、号称让利、举办论坛等，营销活动搞得纷繁复杂。

　　仅仅告诉你我这里卖什么，这类做法已经不多，但并没有绝迹。比如，以前已经搞过活动的楼盘，在后期就会简单提供产品资讯，以较少的成本保持一定的市场热度。

　　少林派打的是外家功夫，刚劲敦实，非打即防，花架子少，直接提供产品资讯、不玩营销花招的楼盘与之相类似。

　　本月10日，御花苑已经邀请了苗侨伟、戚美珍夫妇参加新组团“天珑湾·珑悦”新组团的产品发布会。经过一段的时间发酵之后，上周四发出155—430平方米湖景洋房即将发售的广告短信。次日，在手机短信中，花样年·君山把223平方米的高尔夫景观单位新品上市的消息“大告于天下”。

　　更有意思的是大朗碧桂园的高层洋房巡展活动。该楼盘在各大镇区设置巡展点，并安排专业顾问现场解答客户问题，动作不小，但是形式却相当简单。